Mittwoch, 29. September 2021

AG München: Unwirksamkeit von Beschlüssen in einer Ein-Mann-Versammlung während Corona

Urteil vom 19. November 2020 - Az. 483 C 8456/20 WEG

Der Kläger in diesem Fall klagte gegen Beschlüsse seiner WEG, die in einer sogenannten Ein-Mann-Versammlung gefasst wurden. Die Hausverwaltung hatte im April 2020 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Die Einladung enthielt den Hinweis, dass aufgrund der COVID-19-Pandemie derzeit und auch in naher Zukunft wohl keine Präsenzversammlungen stattfinden können. Die Hausverwaltung wies zweimal darauf hin, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit einer Ein-Mann-Versammlung vorsieht und verlegte den Ort der Versammlung ohne Angabe einer Adresse in ihre Büroräume. Beginn sollte 10 Uhr morgens sein. Gleichzeitig wurden die Eigentümer aufgefordert, entsprechende Vollmachten an die Verwalterin auszustellen, sodass Beschlüsse gefasst werden können. In der Versammlung war in der Folge nur der Geschäftsführer der Verwalterin als Versammlungsleiter und Vertreter der Wohnungseigentümer anwesend und fasste die nunmehr angegriffenen Beschlüsse.

Das Amtsgericht München erklärte diese Beschlüsse für nichtig, da sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen, konkret in das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Im Ergebnis wurde den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung durch die Form der Einladung verwehrt. Insbesondere der falsche Hinweis, der Gesetzgeber habe Ein-Mann-Versammlungen erlaubt, stellt eine Ausladung der Wohnungseigentümer dar. Die Eigentümer durften nach Meinung des Amtsgerichts davon ausgehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme verwehrt werde, insbesondere, da keine Adresse für die Versammlung genannt wurde und der Beginn auf 10 Uhr morgens terminiert wurde. Es sei zwar möglich gewesen, dass die Eigentümer ihr Stimmrecht schriftlich ausüben konnten, allerdings fehle es an dem „Wesensgehalt einer Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan“, da keine Diskussion über die Tagesordnungspunkte möglich war.

Außerdem sei die Durchführung der Ein-Mann-Versammlung auch nicht aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen gerechtfertigt gewesen. Mangels einer entsprechende gesetzlichen Erlaubnis, wäre für eine solche Versammlung eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer notwendig. Eine solche war nicht vorhanden. Darüber hinaus haben nicht alle Eigentümer entsprechende Vollmachten abgegeben, sodass diese nicht in eine Vereinbarung umgedeutet werden können.

Abschließend wies das Amtsgericht darauf hin, dass es den Eigentümern auch aufgrund der damals gültigen Bayerischen Infektionsschutzverordnung nicht möglich gewesen wäre an der Veranstaltung teilzunehmen, ohne gegen ein gesetzliches Verbot zu verstoßen.