Mittwoch, 13. März 2019

BGH: Mietminderung bei muffigem Abwassergeruch – Irrtum des Mieters über die Minderung

Beschluss vom 4. September 2018, VIII ZR 100/18

In einer Berliner Wohnung stellte der Mieter im Jahr 2013 einen muffigen Geruch in der Wohnküche fest und zeigte dies seinem Vermieter an. Der Mangel wurde im Dezember 2015 behoben. Die Miete zahlte der Mieter unregelmäßig aber vorbehaltlos weiter. Er richtete lediglich im Oktober 2015 E-Mails an den Vermieter und die Hausverwaltung, in dem er die Frage einer Mietminderung ansprach und fragte, ob eine Minderung in Höhe von 15 Prozent in Ordnung sei. Die Hausverwaltung teilte ihm daraufhin mit, dass dieser Minderung nicht zugestimmt werden könne. Im November 2015 zahlte der Mieter die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände unter Aufrechnung einer 15-prozentigen Mietminderung in Höhe von 7.380 Euro. Die Zahlung dieses Betrages verfolgte der Vermieter mit seiner Klage.

Das Amtsgericht hatte für den Mangel des muffigen Geruchs eine Minderungsquote von zehn Prozent festgestellt und den Beklagten zur Zahlung von 2.378 Euro verurteilt. Das Landgericht hat diesen Betrag im Berufungsurteil noch einmal herabgesetzt und dem Beklagten Rückforderungsansprüche an überbezahlter Miete zugesprochen, mit den der Mieter richtigerweise aufgerechnet hatte.

Der BGH bestätigte diese Einschätzung. Zwar sei es richtig, dass, wie das Amtsgericht festgestellt hatte, Rückforderungsansprüche an überbezahlter Miete nicht bestehen, wenn der Mieter Kenntnis von der Minderung hatte und die Miete trotzdem vorbehaltlos bezahlt hat. Unschädlich sei es, wenn dem Mieter die genaue Minderungsquote nicht bekannt ist. Diese sei von einem Laien ohnehin selten genau zu bestimmen. Allerdings stellten die Bundesrichter fest, dass vorliegend eine solche Kenntnis nicht vorlag. Vielmehr sei anhand der E-Mails des Mieters sowie seiner Aussagen davon auszugehen, dass der Meinung war, dass eine Mietminderung nicht kraft Gesetzes, sondern nur nach Zustimmung des Vermieters eintritt. Der BGH formuliert es juristisch: „Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen.

Auf diesen Hinweis hin hat der Vermieter die Revision zurückgezogen.