Dienstag, 4. Juni 2019

BGH: Verjährung des § 548 BGB beginnt erst mit Besitzaufgabe des Mieters

Urteil vom 27.2.2019 - Az.: XII ZR 63/18

In diesem Fall hatte ein Bundesland ein Mietverhältnis über ein Bürogebäude, das es interessanterweise als Gerichtsstandort verwendet hatte, außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt. Die Mieträume sollten laut Mietvertrag vollständig geräumt, gesäubert und in fachgerecht renoviertem, soweit erforderlich, und instandgesetztem Zustand zurückgegeben werden. Im Oktober 2012 räumte die Beklagte das Objekt, ohne von ihr vorgenommene Einbauten zu entfernen. Anwaltlich wurde der Klägerin nur die Rückgabe der Mieträume ab sofort angeboten und ein Termin zur Besichtigung vorgeschlagen. Dieser Termin fand am 14.12.2012 statt. Die dort vereinbarten Arbeiten führte die Beklagte durch, woraufhin die Rückgabe des Mietobjekts am 08.02.2013 erfolgte. In der Folge stellte die Klägerin Mängel fest und forderte die Beklagte zur Beseitigung auf, die diese nicht nachkam. Gegen die Klage, mit der die Klägerin Schadenspositionen in Höhe von insgesamt 96.843 Euro geltend macht, verteidigte sich die Beklagte unter anderem mit der Einrede der Verjährung. Erstinstanzlich bekam die Klägerin zumindest noch teilweise Recht, das Oberlandesgericht wies die Klage aber auf Berufung der Beklagten ab. Die Forderungen seien verjährt, da der Annahmeverzug der Klägerin die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst habe.

Der BGH widersprach dem Berufungsgericht. Die Bundesrichtet stellten zunächst die Voraussetzungen für den Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB dar. Demnach gehöre hierzu zunächst eine „Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters“. Nur so könne sich dieser einen umfassenden Blick von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen machen. Darüber hinaus sei es auch erforderlich, dass der Mieter den Besitz „vollständig und unzweideutig aufgibt“. Aufgrund dessen sei die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache erst am 08.02.2013 durch Übergabe sämtlicher Schlüssel auf die Klägerin übergegangen.

Daran ändere auch nichts, dass der Klägerin die Rückgabe angeboten wurde. Dabei handele es sich nach Auffassung des BGH nicht um eine vorbehaltlose Besitzaufgabe zugunsten der Klägerin, da die Beklagte in diesem Schreiben einen Besichtigungstermin und damit noch eine nähere Abstimmung der Interessenslagen hinsichtlich der durchzuführenden Arbeiten wünschte. Dem Schreiben könne nicht entnommen werden, dass die Beklagte „die Sachherrschaft bereits vor der Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig aufgeben wollte.

 

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