Mittwoch, 24. Juli 2019

BGH: Herabsetzung der Stimmkraft sogenannter Geisterwohnungen

Urteil vom 18.01.2019 - Az.: V ZR 72/18

Die Parteien in diesem Rechtstreit bilden ebenfalls eine WEG. Die Beklagte hatte als Bauträgerin das in ihrem Eigentum stehende Grundstück 1994 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Nach der Teilungserklärung sollten vier Häuser und eine in vier Unterabschnitte aufgeteilte Tiefgarage mit acht Untergemeinschaften entstehen. Errichtet wurden letztlich zwei Häuser mit 122 Wohneinheiten, die im Eigentum der Kläger stehen. Die Beklagte ist dagegen Eigentümerin von 120 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden Häusern, die bislang nicht errichtet wurden. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden nach der Wohnfläche verteilt. Das Stimmrecht richtet sich nach dem Anteilsverhältnis, nach dem die Eigentümer diese gemeinschaftlichen Kosten tragen müssen. Die Wohnflächen aller Wohnungen sind der Teilungserklärung beigefügt. Aus den nicht errichteten Wohnungen ergibt sich ein Stimmenanteil der Beklagten von rund 48 Prozent. In einer Eigentümerversammlung wollten die übrigen Eigentümer beschließen, dass sich das Stimmrecht der Beklagten nach dem Miteigentumsanteil richtet, bis die Wohnungen errichtet wind. Dieser Beschluss wurde abgelehnt. Der dagegen gerichteten Anfechtungsklage gab das Amtsgericht statt und ersetzte die Regelung der Teilungserklärung. Der Stimmanteil der Beklagten solle sich in Zukunft nach dem Eigentumsanteil der Teilungserklärung richten. Nach Errichtung der Wohnungen ist die Stimmkraft mit dem Wert zu berücksichtigen, der sich aus der anteiligen Wohnfläche ergibt. Im Ergebnis verringerte sich der Stimmanteil der Beklagten dadurch auf 36 Prozent. Die Berufung wurde zurückgewiesen.

Auch die Revision zum BGH blieb erfolglos. Die Bundesrichter bejahte ebenfalls den Anspruch der Kläger auf Abänderung der Stimmkraftregelung. Der BGH bestätigte die Ansicht des Berufungsgerichts, dass schwerwiegende Gründe im Sinne des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG vorliegen, da der Beklagten fast die Hälfte der Stimmen zukommt, obwohl sie kein Sondereigentum innerhalb der WEG besitzt. Auch 20 Jahre nach der Planung der Errichtung der Wohnungen sei mit einem baldigen Baubeginn nicht zu rechnen. Im Gegensatz stellten die Bundesrichter fest, dass die Regelungen zum Stimmanteil in der Teilungserklärung offensichtlich von einer baldigen Fertigstellung der Wohnungen ausgingen.  Dass eigenständige Untergemeinschaften existieren, die sich selbst verwalten, ist für die Richter unschädlich. Denn, die Verwaltung des gesamten Grundstücks stehe nach wie vor allen Eigentümern gemeinschaftlich zu. „Die Wohnungseigentümer werden folglich in diesen besonders wichtigen Angelegenheiten ‚fremdbestimmt‘ durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht, die keine Wohnungen hält und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen ist.

Ebenfalls als unschädlich betrachteten die Richter das Ergebnis, dass die Beklagte nach der neuen Regelung nur mehr einen Stimmanteil von 36 Prozent erhält, aber trotzdem zu etwa 48 Prozent für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. Da die Untergemeinschaften bestehen, fallen die meisten Kosten diesen Untergemeinschaften zu Last.