Montag, 22. Februar 2021

BGH: Zur Hinweispflicht bei Eigenbedarfskündigung

Urteil vom 9. Dezember 2020 - Az: VIII ZR 238/18

Der Kläger war Mieter der Beklagten bis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs am 2. Dezember 2011 zum 31. August 2012. Die Beklagte gab damals an, die Wohnung für die Tochter eines ihrer Gesellschafter zu benötigen. Der sich anschließenden Räumungsklage gab das Amtsgericht. In der Zwischenzeit hatte sich der Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung gekauft. In der Berufungsinstanz der Räumungsklage einigten sich die Parteien daher darauf, dass der Mieter die Wohnung bis Ende Februar 2016 räumt. Dieser gab sie allerdings erst im Juni 2016 heraus, da sich die Fertigstellung seiner Eigentumswohnung verzögerte. In der Folge zog die Tochter des Gesellschafters der Beklagten nicht in die Wohnung ein. Daher macht der Kläger nunmehr geltend, der Eigenbedarf sei von Anfang an vorgetäuscht gewesen. Jedenfalls habe es die Beklagte versäumt, auf den Entfall des Eigenbedarfs hinzuweisen. Daher macht der Kläger nunmehr Schadensersatz für die Maklerkosten, die Umzugskosten sowie für die Kosten eines neuen Telefonanschlusses gegen die Beklagte geltend. Das Amtsgericht hatte ihm lediglich die letzteren Positionen zugesprochen, das Landgericht die volle Summe.

Das Berufungsgericht argumentierte dabei, dass der Zahlungsanspruch wegen Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht bestünde. Die Beklagte habe nicht darlegen können, dass die Eigenbedarfslage nach Ende der Räumungsfrist im Februar 2016 noch bestanden habe. Damit sei sie ihrer Hinweispflicht nicht nachgekommen. Da auch die Maklerkosten adäquat kausal auf die Pflichtverletzung zurückzuführen seien, seien auch diese ersatzfähig. Eine Verletzung der Schadensminderungspflicht liege nicht vor, da der Kauf einer Wohnung aus verschiedenen Faktoren die wirtschaftlichere und günstigere Variante sein kann, im Vergleich zur Anmietung.

Dem folgte der BGH nicht. Nach Meinung der Bundesrichter besteht die Hinweispflicht des Vermieters nur, wenn der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. „Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltes […] gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch bestehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen.“ Eine nachvertragliche Hinweispflicht gebe es dagegen nicht. Für den vorliegenden Fall bedeute dies, dass die Beklagte den Kläger lediglich bis zum Ablauf des 31. August 2012 über einen Wegfall des Eigenbedarfs unterrichten musste und nicht bis zum Ablauf der vereinbarten Räumungsfrist Ende Februar 2016. Auf das Ende der Räumungsfrist könne auch nicht deswegen abgestellt werden, weil die Parteien, wie es das Berufungsgericht annahm, die Räumungsfrist anstelle der Kündigungsfrist gesetzt hätten. Die Vereinbarung einer Räumungsfrist habe keine Auswirkungen auf die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende der Kündigungsfrist. Der Wille, dass die Parteien durch die Vereinbarung die Wirkungen der Kündigung einstweilen rückgängig machen wollten, ergebe sich aus dem Räumungsvergleich nicht.

Darüber hinaus seien auch die Maklerkosten kein ersatzfähiger Schaden. Zwar liege eine Kausalität vor, die Kosten fielen aber nicht unter den Schutzzweck der unterstellten Pflichtverletzung. Der Schädiger habe nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen. Zu diesen gehören die Maklerkosten nicht. Der Vermieter ist in Fällen wie den vorliegenden zum Ausgleich derjenigen Schäden verpflichtet, die auf der Verletzung seiner Pflicht zur Wahrung des Besitzrechts des Mieters beruhen. Ein solcher Zusammenhang liegt hier laut den Bundesrichtern nicht vor. Durch den Eigentumserwerb habe der Kläger nicht seinen Besitzverlust ausgeglichen, sondern als Wohnungseigentümer eine von der Mieterstellung zu unterscheidende Position eingenommen. Insbesondere sei sein Besitzrecht nunmehr kein abgeleitetes mehr.