Umwelt und Klima stehen im Fokus – aus vielen Gründen. Das ist sicher richtig, doch für Vermieter wird es schwierig – und teuer. Denn der Paradigmenwechsel in der Energiepolitik zwingt zu Anpassungen im eigenen Verhalten, aber vor allem zu erheblichen Änderungen in der Gebäudetechnik.

Der erste Schritt, den Ausstoß von klimaschädlichem Kohlendioxid (CO₂) zu verringern, war die Einführung einer CO₂-Steuer. Das ursprüngliche Modell war wirkungsvoll und fair. Die Steuer sollte nach Verbrauch berechnet werden, das Steueraufkommen in vollem Umfang an die Bürger erstattet werden. Aktuell werden die Kosten noch von Mietern und „wohnenden“ Eigentümern in Abhängigkeit vom Energieverbrauch getragen, Erstattungen gibt es keine. Ab 1. Januar 2023 sollen sie nach einem Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern in Abhängigkeit der Energiebilanz eines Gebäudes verteilt werden: Je schlechter die Energiebilanz, desto höher der Anteil, den der Vermieter zu tragen hat. Die einfache Begründung lautet, dass Vermieter ihre Immobilien entsprechend sanieren und damit den Energieverbrauch und folglich ihren Anteil an der CO₂-Abgabe reduzieren könnten. „Doch die ursprüngliche Lenkungswirkung der Abgabe hin zu energiebewusstem Verhalten geht verloren“, betont Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Zudem haben viele Eigentümer in den letzten Jahren bereits saniert, weitere Maßnahmen wirken sich in der Energiebilanz nur noch marginal aus. Insbesondere ältere Immobilien können oft nicht so saniert werden, dass sie zu einem emissionsarmen Gebäude werden. „Aber auch nicht jeder Vermieter kann sich eine solche Sanierung leisten, gerade ältere Vermieter haben Probleme ein Darlehen zu bekommen. Das gilt im Übrigen auch für die Sanierung selbstgenutzten Eigentums“, stellt RA Rudolf Stürzer, Vorstand von Haus+ Grund München, fest.

Sollen die klimapolitischen Vorstellungen der Koalition verwirklicht werden, muss sich die Gebäudetechnik ändern. Die Anforderungen sind hoch, so sollen etwa ab 1. Januar 2025 alle neuen Heizungen auf Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden und bereits ab 1. Januar 2024 für wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden die Standards so angepasst werden, dass die auszutauschenden Teile dem Effizienzhaus 70 entsprechen. Es ist dringend notwendig, dass die Politik einen Weg sucht, der Klimaschutz und Wohnen versöhnt, gerade ältere Häuser müssen weiterhin bewohnbar und vermietbar bleiben, damit die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gesichert bleibt. Das wäre etwa über einen Niedrigtemperatur-ready-Standard als bezahlbare Balance zwischen Effizienz und dem Einsatz erneuerbarer Energien möglich. „Die Politik muss für bezahlbare technische Lösungen sorgen, da das Klimaziel nicht in allen Gebäuden mit den vorhandenen technischen Möglichkeiten zu erreichen ist“, fordert RA Stürzer.

Viele weitere Pläne sind vorgesehen, etwa Sanierungsfahrpläne verpflichtend zu machen und Gebäuderessourcenpässe einzuführen. Gerade Sanierungsfahrpläne machen Sinn. Geben sie doch dem Eigentümer – anders als die Energieausweise – wichtige Hinweise, wie und mit welchem Fahrplan sie ihre Immobilie energetisch ertüchtigen können. Diese Sanierungspläne werden aktuell gefördert, sie sollten für alle Eigentümer kostenfrei zur Verfügung stehen.

Unabhängig davon, ob und wieviel diese Maßnahmen zum Klimaschutz beitragen, führen sie zu einer erheblichen finanziellen Belastung der privaten Vermieter. Insbesondere älteren Vermietern fehlt häufig die Möglichkeit, Darlehen aufzunehmen, um etwa Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren. Wie der aktuelle Wirbel um die KfW-Förderung gezeigt hat, ist die staatliche Förderung nicht mehr verlässlich. Das muss sich wieder ändern, damit selbstnutzende und vermietende Eigentümer ihre Maßnahmen sinnvoll planen und finanzieren können. „Die Förderung darf sich nicht nur am höchsten erreichbaren Standard orientieren, sondern muss auch effiziente andere Maßnahmen berücksichtigen, damit die Energiewende im Gebäudebestand gelingen und gleichzeitig weiterhin bezahlbarer und qualitativ hochwertiger Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann“, stellt Dr. Kirchhoff klar.

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