Häufig gestellte Fragen

Die wichtigste Entscheidung bei der Vermietung ist die Entscheidung für den richtigen Mieter. Bei dieser Entscheidung sollten Sie natürlich auf Ihr persönliches Bauchgefühl vertrauen. Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, empfehlen wir Ihnen aber dringend zusätzlich möglichst viele Informationen über Ihren potenziellen Mieter einzuholen. Auf jeden Fall sollten Sie Ihre Mietinteressenten ein Selbstauskunftsformular ausfüllen lassen. Wir stellen Ihnen ein Selbstauskunftsformular zur Verfügung. Diese Angaben, insbesondere über die Solvenz des potenziellen neuen Mieters, sollten Sie dann aber auch überprüfen. Für diese Aufgabe bietet Ihnen Haus & Grund einen kostengünstigen Solvenzcheck an.

Grundsätzlich können die Mietvertragsparteien den Mietvertrag frei aushandeln. Ausnahmen von diesem Grundsatz ergeben sich zum einen aus zwingenden gesetzlichen Vorschriften und zum anderen bei Mietverträgen, die bereits vorformuliert wurden und dem Mieter nur zur Unterschrift vorgelegt werden. Bei vorformulierten Mietverträgen handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Zu diesen liegt eine umfangreiche Rechtsprechung vor, die zahlreiche Klauseln in vorformulierten Mietverträgen für unwirksam erklärt hat. Deshalb ist es sehr wichtig, nur solche Mietverträge zu verwenden, deren Inhalt den zwingenden gesetzlichen Vorschriften und der Rechtsprechung zu vorformulierten Mietverträgen genügt. Nutzen Sie deshalb unser Beratungsangebot. Wir stellen Ihnen rechtssichere Mietverträge zur Verfügung.

Der Mieter ist nur dann zur Bezahlung der Betriebskosten verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine Miete zuzüglich Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart wurde. Die dann vom Mieter zu tragendenden Betriebskostenpositionen können im Mietvertrag einzeln aufgezählt werden oder es kann schlicht auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Um dies sicherzustellen, sollten Sie unser Beratungsangebot nutzen. Wir stellen Ihnen gerne die entsprechenden Mietverträge zur Verfügung.

Ja. Sie können einen Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit begrenzen, zum Beispiel wenn Sie nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich oder Ihre Familienangehörigen nutzen wollen. Wichtig ist dabei, dass Sie den Grund der Befristung Ihren Mietern schon bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Nutzen Sie hier unser Beratungsangebot. Wir stellen Ihnen gerne die entsprechenden Mietverträge zur Verfügung und prüft, ob bei Ihnen ein Befristungsgrund vorliegt.

Die richtige Höhe der Miete ist wichtig, um sich optimal auf dem Markt zu positionieren. Deshalb sollten Sie sich vor Abschluss des Mietvertrags ausreichend über die Höhe der ortsüblichen Miete informieren. Entsprechende Informationen erhalten Sie bei uns. Wir kennen auch die Möglichkeiten wie Sie schon bei Vertragsschluss künftige Mieterhöhungen vereinbaren oder aber im Nachhinein eine Mieterhöhung durchsetzen können.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die Miete, die in Ihrer Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden ist. Zudem darf die in der jeweiligen Gemeinde gültige Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Viele Mieterhöhungsverlangen sind dabei schon aus formellen Gründen unwirksam. Nutzen Sie deshalb unser Beratungsangebot.

Als Vermieter müssen Sie Ihrem Mieter die vermietete Wohnung oder aber das vermietete Haus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit diesen Zustand erhalten. Hat Ihre Mietsache bei der Übergabe einen Mangel (z.B. undichte Fenster), der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel (z.B. Ausfall der Zentralheizung), so hat Ihr Mieter das Recht nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Allerdings ist nicht jede Minderung der Miete auch gerechtfertigt. Liegt etwa ein Mangel vor, der vom Mieter verursacht wurde, zum Beispiel Schimmelschäden, weil der Mieter nicht ausreichend die Wohnung beheizt oder belüftet hat, kann der Vermieter die Minderung zurückweisen. Wir beraten Sie gerne bei der Frage, ob Sie gegen eine von Ihrem Mieter durchgeführte Mietminderung vorgehen sollten.

Bei Vorliegen eines triftigen Grundes haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf die Besichtigung Ihrer vermieteten Wohnung bzw. Ihres vermieteten Hauses. Ein solcher Grund liegt beispielsweise vor, wenn Sie konkrete Mängel überprüfen oder beheben möchten. Wenn also ein konkreter Anlass wie ein Schimmel- oder Wasserschaden vorliegt, können Sie als Vermieter auf einen Besichtigungstermin bestehen. Ob Sie das Recht haben, Ihre vermieteten Mieträume zu besichtigen, erläutert wir Ihnen gerne.

Als Vermieter von Wohnraum dürfen Sie in der Regel das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich oder Ihre Familienangehörigen benötigen. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann unter Umständen sogar der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt bei Wohnraum insbesondere vor, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ein wichtiger Grund kann auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter sein, zum Beispiel durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen. Auch eine unrichtige Selbstauskunft kann Sie als Vermieter möglicherweise dazu berechtigen das Mietverhältnis zu kündigen. Zur Frage, ob Sie im konkreten Fall das Recht haben Ihr Mietverhältnis zu kündigen, beraten wir Sie gerne.

Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel. Sowohl Gesetzgebung als auch Rechtsprechung wirken fortlaufend auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ein. Um immer auf der Höhe der Zeit zu bleiben sollten Sie Mitglied bei uns werden. Wir informieren Sie laufend und immer aktuell über die anstehenden Entwicklungen.

Von der Neuregelung sind Wohnungen – auch Einfamilienhäuser – betroffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese vermietet sind oder der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt. Gewerberaum fällt nicht unter die Neuregelung. Doch kann sich die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern oder gar Brandmeldeanlagen bei Gewerberaum aus anderen Vorschriften ergeben. 

Die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten bereits seit dem 1. Januar 2013. Bestandswohnungen müssen bis zum 31. Dezember 2017 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden.

Schlafräume und Kinderzimmer müssen mindestens mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden. Auch in Fluren, sofern sie zu Aufenthaltsräumen (z.B. Schlafzimmer, Wohnzimmer) führen, müssen Rauchwarnmelder montiert werden. Selbstverständlich können alle Räume mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Nur Küchen, Bäder und andere Räume, in denen es häufiger zu einer Staub-, Rauch- oder Wasserdampfentwicklung kommt, sollten ausgenommen werden, um unangenehme Fehlalarme zu vermeiden. Erstrecken sich Räume über mehrere Stockwerke oder sind Treppenhäuser offen gestaltet, müssen die Rauchwarnmelder mindestens auf der obersten Ebene montiert werden.

Für den Einbau der Rauchwarnmelder ist der Bauherr bzw. der Eigentümer der Immobilie zuständig. Rauchwarnmelder lassen sich je nach Fabrikat einfach durch Klebepads oder Schrauben und Dübel anbringen. Sie sind an der Zimmerdecke zu montieren, möglichst in der Raummitte, in jedem Fall sollten sie einen halben Meter von der Wand entfernt angebracht werden. Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, dass Rauchwarnmelder durch Fachbetriebe eingebaut werden müssen.

Rauchwarnmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen. Dies lässt sich durch die CE-Kennzeichnung mit der Angabe der DIN-Norm erkennen, die auf den Geräten angebracht ist. Die Geräte, die bei Haus & Grund Bayern erworben werden können, entsprechen der DIN-Vorgabe.

Die Pflicht, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, weist der bayerische Gesetzgeber eindeutig dem Nutzer der Wohnung zu, also dem selbstnutzenden Eigentümer bzw. dem Mieter. Trotzdem wird die Ansicht vertreten, dass diese Wartungsobliegenheit des Mieters, die sich aus dem bayerischen Landesrecht ergibt, den Vermieter nicht von dessen zivilrechtlicher Wartungspflicht entbindet, die im Bundesrecht geregelt ist. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor. Möglicherweise bestehende Haftungsrisiken kann der Vermieter weitgehend vermeiden, indem er die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft übernimmt, die jährliche Inspektion also selbst durchführt. Er kann diese Aufgabe auch einer Firma übertragen. Der Gesetzgeber schreibt aber nicht vor, dass Rauchwarnmelder durch Fachbetriebe gewartet werden müssen. Überlässt der Vermieter dem Mieter die Wartung, muss er ihm eine Information zur Verfügung stellen, wie die jährliche Inspektion durchgeführt werden kann, wie Batterien zu wechseln sind und was die möglichen optischen oder akustischen Warnsignale bedeuten. Dies kann über die vom Hersteller beigefügten Informationen geschehen. Ein Wartungsprotokoll können unsere Mitglieder in unserer Geschäftsstelle erhalten.

Inspektion und Wartung sollten zumindest eine Kontrolle der Öffnungen erfassen, durch die der Rauch in das Gerät eindringt. Es ist sicherzustellen, dass diese Öffnungen nicht durch Verschmutzungen verschlossen sind, mögliche Verschmutzungen sind zu entfernen. Ob der Rauchwarnmelder funktionsfähig ist, lässt sich i.d.R. durch eine Testaktivierung gemäß Gebrauchsanleitung prüfen. Ist der Rauchwarnmelder defekt oder lassen sich – wie bei 10-Jahres-Batterien üblich – Batterien nicht wechseln, ist der Eigentümer verpflichtet, neue Rauchwarnmelder einzubauen. Ein Wartungsprotokoll können unsere Mitglieder in unserer Geschäftsstelle erhalten.

Der Vermieter sollte bei Neuvermietungen in das Übergabeprotokoll oder in den Mietvertrag eine Regelung aufnehmen, dass die Räume gemäß den baurechtlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Werden Bestandswohnungen ausgestattet, muss der Mieter den Einbau der Rauchwarnmelder auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Der Vermieter sollte sich bestätigen lassen, dass die Rauchwarnmelder eingebracht worden sind. Zudem ist es sinnvoll, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er nach bayerischem Landesrecht verpflichtet ist, für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder zu sorgen. Zieht der Vermieter die Verpflichtung für die Betriebsbereitschaft zu sorgen an sich, muss er den Mieter ebenfalls darauf hinweisen. Ein Info-Blatt mit Hinweisen für die Mieter und ein Übergabe- und Wartungsprotokoll für die nachträgliche Installation von Rauchwarnmeldern, können unsere Mitglieder in unserer Geschäftsstelle erhalten.

Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass in den Wohnungen der Eigentümer Rauchwarnmelder eingebaut werden. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Ob bei diesem Beschluss berücksichtigt werden muss, dass ein Wohnungseigentümer bereits Rauchwarnmelder installiert hat, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. So wird die Ansicht vertreten, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur beschließen darf, dass ausschließlich die noch nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestatteten Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage liegt noch nicht vor. Wenn die Rauchwarnmelder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, werden die Kosten für den Einbau, die Wartung und die Reparatur grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Wird aufgrund eines durch einen technischen Defekt ausgelösten Fehlalarms von Nachbarn oder Passanten die Feuerwehr gerufen, kann kein Kostenersatz verlangt werden. Ein solcher Kostenersatz ist grundsätzlich nur bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Falschalarmierung der Feuerwehr zulässig.

Wer ein Haus baut, umbaut oder umfangreich saniert oder wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, muss sich einen Energieausweis ausstellen lassen. Besonderheiten gibt es für Häuser die unter Denkmalschutz stehen, weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (z.B. Ferienhaus) oder eine Nutzfläche von nur 50 m² haben.

Dem potenziellen Mieter oder Käufer muss der Energieausweis vorgelegt werden. Es reicht dabei aus, wenn der Energieausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar ausgehangen oder ausgelegt wird. Bei Vertragsschluss muss eine Kopie überreicht werden.

Wer eine kommerzielle Anzeige in einer Zeitung oder im Internet aufgibt, um einen Käufer oder einen Mieter zu finden, muss in der Anzeige Angaben aus dem Energieausweis machen. In einem bestehenden Mietverhältnis muss dem Mieter kein Energieausweis vorgelegt werden. Auch nicht, wenn man sich einen neuen Energieausweis ausstellen lässt.

Wer momentan keinen Energieausweis benötigt, sollte Unterlagen über den Energieverbrauch (z.B. Heizkostenabrechnung, Rechnungen des Heizöllieferanten) sorgfältig aufbewahren. Muss man sich später einen Energieausweis ausstellen lassen, verkürzt dies das Verfahren.

Jeder Energieberater kann so viel für den Energieausweis verlangen, wie er möchte. Deshalb sollten mehrere Angebote eingeholt und die Preise verglichen werden. Ein Verbrauchsausweis ist dabei günstiger (ab 40 €) als ein Bedarfsausweis (Kurzverfahren ab 300 €, Langverfahren ab 600 €). Bei einer Eigentumswohnung trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Als Vermieter kann man die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Allerdings kann man als Vermieter die Kosten bei der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen.

Wer einen Energieausweis braucht, ihn aber nicht vorlegen bzw. übergeben kann oder aber die notwendigen Angaben in einer Anzeige nicht macht, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € rechnen. Der Miet- bzw. Kaufvertrag ist aber auch wirksam, wenn kein Energieausweis ausgestellt wurde.

Der Energieausweis soll die Vergleichbarkeit von Häusern bzw. Wohnungen sicherstellen. Jeder Eigentümer, aber auch jeder Miet- oder Kaufinteressent, soll sofort erkennen können, wie hoch der Energiebedarf eines Hauses oder einer Wohnung ist. Zudem enthält der Energieausweis Informationen darüber, wie ein Haus saniert oder modernisiert werden kann, um Energie einzusparen. Die möglichen Energieeinsparmaßnahmen zahlen sich dabei oft schon nach kurzer Zeit aus. Durch die Energieeinsparmaßnahmen erhöht sich zudem der Marktwert oder die Vermietbarkeit eines Hauses oder einer Wohnung.

Energieausweise werden von Energieberatern ausgestellt.

Haus & Grund Bayern Mitglieder können den verbrauchsbasierten Energieausweis auch bei unserem Kooperationspartner Minol bestellen.

>>Zur Bestellung

Nein. Ein Energieausweis kann nur für das ganze Haus ausgestellt werden. Sie erhalten ihn von Ihrer Hausverwaltung.  Hat ein Haus noch keinen Energieausweis, kann jeder Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass sie einen Energieausweis ausstellen lässt. Auch dann, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer dies nicht will.

Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Sie können nicht verlängert werden. Wenn ein Haus umgebaut oder umfangreich saniert wird, muss möglicherweise ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird von einem Energieberater anhand von Unterlagen (z.B. Bauplan, Baubeschreibung, Wärmeschutznachweis) oder nach einer Begehung der theoretische Energiebedarf des Gebäudes ermittelt. Der Verbrauchsausweis wird grundsätzlich anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs (z.B. Heizkosten) der letzten drei Jahre erstellt.

Der Verbrauchsausweis ist preislich günstiger, weil er schneller ausgestellt werden kann. Allerdings hat er den Nachteil, dass der gemessene Verbrauch vom Verhalten des Nutzers beeinflusst wird. Zudem zeigt er keine energetischen Schwachstellen des Hauses auf.

Sollen Fördermittel (z.B. zinsvergünstigte Darlehen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau) für die energetische Sanierung des Hauses bezogen werden, muss in der Regel ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Informationen über Fördermittel erhalten Sie von Ihrem Ortsverein von Haus & Grund. In bestimmten Fällen müssen Sie sich einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

Nein. Die „Modernisierungsempfehlung zum Energieausweis“ enthält nur Hinweise auf Verbesserungsmaßnahmen. Man muss diese aber nicht durchführen.

Nein. Mieter oder Käufer können nicht verlangen, dass das Haus auf einen bestimmten Energiestandard gebracht wird. Mieter können wegen eines „schlechten“ Energieausweises also weder Schadensersatz verlangen noch die Miete mindern.

Der Energieausweis dient allein der Information. Die bloße Vorlage eines fehlerhaften Energieausweises führt nicht dazu, dass Mieter oder Käufer Ansprüche geltend machen können. Etwas anderes gilt dann, wenn dem Käufer oder Mieter eine Beschaffenheit oder ein Zustand des Hauses bzw. der Wohnung ausdrücklich zugesagt wurde (z.B. wenn der Energieausweis zur Anlage oder zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht wurde) oder wenn der Eigentümer wusste, dass der Energieausweis fehlerhaft ist und dies dem Mieter oder Käufer verheimlicht hat.

Wurde der Energieausweis erst vor zwei Jahren ausgestellt, kann man sich an dessen Aussteller wenden. Dieser ist dazu verpflichtet, eine Kopie des Energieausweises für zwei Jahre aufzubewahren.